青海新聞網(wǎng)訊自《西寧物業(yè)服務(wù)指南》(試行)公布后，記者走訪部分物業(yè)公司和小區(qū)，《你家物業(yè)24小時(shí)服務(wù)了嗎》《你家小區(qū)物業(yè)公示收支情況嗎》《小區(qū)遭遇“電梯驚魂”該找誰(shuí)》《小區(qū)消防通道堵塞存隱患》等系列調(diào)查報(bào)道相繼刊發(fā)，引發(fā)市民討論。 2016年12月28日，西海都市報(bào)社區(qū)聯(lián)絡(luò)站聯(lián)合虎臺(tái)街道辦事處新寧路西社區(qū)舉辦物業(yè)服務(wù)面對(duì)面活動(dòng)。

　　對(duì)話記者：李月娟

　　對(duì)話人物：西寧市住房保障和房產(chǎn)管理局物業(yè)監(jiān)督檢查處副處長(zhǎng):葛海全

　　青海屹海物業(yè)有限公司稱(chēng)多大廈小區(qū)物業(yè)經(jīng)理：劉志國(guó)

　　青海成林物業(yè)管理有限公司夏都景苑小區(qū)物業(yè)經(jīng)理：程建英

　　青海馨寧物業(yè)管理有限公司經(jīng)理：胡風(fēng)文

　　馨寧小區(qū)業(yè)主委員會(huì)主任：祁曉峰

　　古城臺(tái)街道辦事處新寧路西社區(qū)主任：程麗茹

　　●關(guān)鍵詞1：老舊樓院

　　記者：老舊小區(qū)管理難，收費(fèi)難、服務(wù)難、物業(yè)進(jìn)駐難，如何看待老舊樓院入駐物業(yè)的問(wèn)題?

　　劉先生(居民)：我們家屬院從單位2000年破產(chǎn)以后就托管給一家物業(yè)公司，物業(yè)公司每平方米收取0.3元的物業(yè)費(fèi)，整個(gè)小區(qū)有住戶(hù)200戶(hù)，但是物業(yè)公司從來(lái)不打掃衛(wèi)生，每個(gè)月還要向社區(qū)交5 元的垃圾清運(yùn)費(fèi)。

　　程麗 茹：這個(gè) 家屬 院的 問(wèn)題 ，社區(qū)與物業(yè)公司協(xié)調(diào)過(guò)，但是物業(yè)公司的答復(fù)是，社區(qū)給物業(yè)10萬(wàn)元，物業(yè)公司就派人打掃衛(wèi)生，要不就是按照現(xiàn)在的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)收取0.3元，衛(wèi)生繼續(xù)由社區(qū)來(lái)清掃。社區(qū)請(qǐng)了一名清掃員，一個(gè)月的工資是2800元，收取的5 元衛(wèi)生費(fèi)還是社區(qū)通過(guò)政府部門(mén)協(xié)調(diào)來(lái)的，一個(gè)月 1000元的衛(wèi)生費(fèi)還不夠清掃員的工資，其中還要刨除垃圾清運(yùn)費(fèi)，差額就由社區(qū)來(lái)墊，社區(qū)負(fù)擔(dān)太重。

　　葛海全：目前老舊樓院的物業(yè)服務(wù)是全市物業(yè)提檔升級(jí)的難點(diǎn)。一是老舊樓院的建成時(shí)間長(zhǎng)，配套設(shè)施、設(shè)備老化嚴(yán)重，物業(yè)服務(wù)成本高;二是老舊樓院基本以破產(chǎn)企業(yè)家屬院和單位家屬院為主，以往樓院的物業(yè)服務(wù)由企業(yè)和單位提供，大家對(duì)花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)形式有抵觸;三是老舊樓院困難群體相對(duì)集中，對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的承擔(dān)存在困難。

　　所以，老舊樓院引進(jìn)社會(huì)化物業(yè)服務(wù)特別難。對(duì)老舊樓院目前存在的這些困難，西寧市委、市政府十分重視，積極想辦法去改變這種現(xiàn)狀。一是積極利用國(guó)家棚戶(hù)區(qū)改造政策，對(duì)老舊樓院進(jìn)行綜合整治，改善老舊樓院設(shè)施設(shè)備和居住環(huán)境;二是積極鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管已經(jīng)完成改造的老舊樓院，今年對(duì)全市完成改造的40個(gè)老舊樓院通過(guò)引進(jìn)社會(huì)化物業(yè)服務(wù)、業(yè)主自治等形式提供物業(yè)服務(wù);三是鼓勵(lì)引導(dǎo)老舊樓院住戶(hù)進(jìn)行自治;四是政府花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)，委托第三方對(duì)老舊樓院進(jìn)行管理，提供基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，確保百姓正常生活。如城西區(qū)政府委托青海景勝物業(yè)管理有限公司對(duì)興海路片區(qū)老舊樓院進(jìn)行管理等。

　　●關(guān)鍵詞2：物業(yè)服務(wù)

　　記者：業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司的服務(wù)縮水，這樣導(dǎo)致惡性循環(huán),最終發(fā)展成物業(yè)公司撤走小區(qū)棄管。物業(yè)公司有什么樣的苦衷?

　　劉志國(guó)：現(xiàn)在物業(yè)公司收費(fèi)難，物業(yè)的處境很尷尬，比如電梯出現(xiàn)問(wèn)題關(guān)人了，業(yè)主不交物業(yè)費(fèi);有寵物在樓道拉屎了，業(yè)主不交物業(yè)費(fèi);土地證沒(méi)辦下來(lái)，業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)……業(yè)主稍微不順心就不交物業(yè)費(fèi)。不交物業(yè)費(fèi)我們就催，在小區(qū)貼通知、再不交就貼到單元樓，再不交就貼家門(mén)口，實(shí)在不行就找業(yè)主委員會(huì)來(lái)做工作。還是不交，我們只能斷水?dāng)嚯姡乙仓罃嗨當(dāng)嚯姴恍?，可是即便這樣還是有人不交物業(yè)費(fèi)。

　　祁曉峰：我們小區(qū)拖欠物業(yè)費(fèi)十多萬(wàn)元，當(dāng)物業(yè)公司找我們業(yè)主委員會(huì)協(xié)調(diào)時(shí)，我支持物業(yè)起訴不交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主。有些業(yè)主只考慮自己的問(wèn)題，說(shuō)難聽(tīng)點(diǎn)，你不交物業(yè)費(fèi)就在占我們大家的便宜，為什么你不交物業(yè)費(fèi)，要讓交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主給你埋單?

　　葛海全：上述問(wèn)題在西寧老舊住宅物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目中存在較多。主要原因就是老舊住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)低、收費(fèi)難狀況未得到根本改變，同時(shí)，由于物業(yè)企業(yè)管理各項(xiàng)成本的增加，企業(yè)迫于生存不得不通過(guò)“減員、降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)”等方式來(lái)維持企業(yè)生存發(fā)展，導(dǎo)致不少物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)入了“成本不滿(mǎn)足、服務(wù)不到位、業(yè)主不滿(mǎn)意、費(fèi)用收不到”的惡性循環(huán)。究其根源，主要有兩方面的原因：一是物業(yè)企業(yè)規(guī)范化、專(zhuān)業(yè)化、正規(guī)化服務(wù)水平不高;二是百姓對(duì)物業(yè)服務(wù)認(rèn)知有偏差。

　　就當(dāng)前投訴較多的房屋質(zhì)量、地下停車(chē)場(chǎng)使用等很多困擾物業(yè)的難題多數(shù)是開(kāi)發(fā)商的遺留問(wèn)題，而由于業(yè)主對(duì)相關(guān)政策法規(guī)的不理解，只能將滿(mǎn)腹牢騷拋向物業(yè)公司。物業(yè)理應(yīng)站在業(yè)主角度為其伸張正義，但又難免受開(kāi)發(fā)商的牽絆，夾在業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間，代人受過(guò)是很多物業(yè)工作人員的感慨。

　　胡風(fēng)文:物業(yè)服務(wù)怎樣算得上稱(chēng)職，關(guān)鍵在于服務(wù)態(tài)度、服務(wù)成效。業(yè)主對(duì)物業(yè)提出質(zhì)疑，比較不同物業(yè)的收費(fèi)高低問(wèn)題，其實(shí)物業(yè)服務(wù)也是有層次的，降低物業(yè)費(fèi)意味著“服務(wù)縮水”，這個(gè)行業(yè)需要不同等級(jí)的服務(wù)滿(mǎn)足不同等級(jí)的需求，這是市場(chǎng)規(guī)律的必然。

　　●關(guān)鍵詞3：物業(yè)合同

　　記者：很多新建小區(qū)入住時(shí)就已經(jīng)有物業(yè)公司了，業(yè)主有沒(méi)有選擇物業(yè)公司的權(quán)利?

　　趙萍(居民)：當(dāng)時(shí)房產(chǎn)公司交鑰匙時(shí)就給我們一份合同讓我們簽，我也沒(méi)看到底是什么，就簽字了，現(xiàn)在小區(qū)出現(xiàn)一系列的問(wèn)題，停車(chē)場(chǎng)的車(chē)被劃了，物業(yè)不管，說(shuō)是合同上我們簽字了。

　　葛海全：小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)合同是由開(kāi)發(fā)公司通過(guò)面向社會(huì)公開(kāi)招標(biāo)的物業(yè)企業(yè)簽訂的。小區(qū)業(yè)主入住率達(dá)到規(guī)定后，可以成立業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)，通過(guò)業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決可以繼續(xù)和前期物業(yè)續(xù)簽，也可以終止前期物業(yè)服務(wù)合同，選聘其他物業(yè)公司。

　　●關(guān)鍵詞4：業(yè)主委員會(huì)

　　記者：都說(shuō)業(yè)主委員會(huì)是個(gè)怪胎，一方面遭受來(lái)自業(yè)主和物業(yè)的埋怨，另一方面業(yè)委會(huì)的成員沒(méi)有任何收入，完全憑借一腔熱血服務(wù)小區(qū)。很多小區(qū)的業(yè)委會(huì)一旦成立，往往第一個(gè)做法就是炒物業(yè)。對(duì)于業(yè)委會(huì)有沒(méi)有一個(gè)很好的監(jiān)管機(jī)制?

　　祁曉峰：我們業(yè)主委員會(huì)成立的時(shí)候，有人提過(guò)要炒物業(yè)公司，當(dāng)時(shí)的確物業(yè)服務(wù)不到位，業(yè)主怨言多，但是我就說(shuō)了，我們先到那些辭退物業(yè)的小區(qū)看看，如果他們的管理到位，我們就炒物業(yè)公司。但是我們四處走訪，大部分小區(qū)辭退前期物業(yè)后，后期的物業(yè)并沒(méi)有讓所有人滿(mǎn)意，有的甚至棄管了?，F(xiàn)在業(yè)主委員會(huì)成立太難，都是商品房，左右鄰居都不了解，就因?yàn)樾^(qū)的事情才走到一起，而且又沒(méi)有一分錢(qián)，誰(shuí)也不愿干。

　　程建英：我們小區(qū)是新建小區(qū)，收費(fèi)也很難，部分業(yè)主是回遷戶(hù)，住慣了自家院子，所以很抵觸物業(yè)服務(wù)，我們特別希望能成立業(yè)主委員會(huì)，能幫我們協(xié)調(diào)。按照規(guī)定，業(yè)主入住70%以上才能成立業(yè)主委員會(huì)，我們的入住率還達(dá)不到。

　　葛海全：業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主和物業(yè)溝通的橋梁、是業(yè)主監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)按約履職的代言人、是監(jiān)督業(yè)主履行業(yè)主公約的責(zé)任人。有一個(gè)合格、有作為的業(yè)主委員會(huì)是小區(qū)業(yè)主的福氣。那如何組建一個(gè)業(yè)主滿(mǎn)意、企業(yè)稱(chēng)心的業(yè)主委員會(huì)?首先，要把好選舉關(guān)，要把熱心公益事業(yè)、有責(zé)任心、有一定管理能力的業(yè)主選進(jìn)來(lái)。其次，街道、社區(qū)要對(duì)轄區(qū)內(nèi)業(yè)主委員會(huì)成員定期進(jìn)行政策法規(guī)培訓(xùn)，確保業(yè)主委員會(huì)依法依規(guī)運(yùn)行;最后，街道、社區(qū)在對(duì)轄區(qū)內(nèi)小區(qū)進(jìn)行巡查時(shí)，對(duì)業(yè)主委員履職情況進(jìn)行摸底調(diào)查，對(duì)不作為、胡作為、亂作為的業(yè)主委員會(huì)要及時(shí)整改。

　　●關(guān)鍵詞5：面對(duì)面

　　程麗茹：一個(gè)巴掌拍不響，小區(qū)的和諧一定是業(yè)主和物業(yè)雙方共同維護(hù)的結(jié)果。能得到業(yè)主的理解是物業(yè)公司的幸事，那么作為物業(yè)管理企業(yè)，更應(yīng)加強(qiáng)自身建設(shè)，提高員工服務(wù)水平。同時(shí)，媒體對(duì)物管政策法規(guī)的廣泛宣傳，對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的良性發(fā)展有很大的促進(jìn)作用。

　　劉芳(中學(xué)老師):物業(yè)和業(yè)主間的關(guān)系很像是唇齒關(guān)系，物業(yè)管理不善，業(yè)主豈能安生?小矛盾若不及時(shí)溝通，積少成多必定出現(xiàn)危險(xiǎn)信號(hào)，而尖銳化的斗爭(zhēng)只能導(dǎo)致雙方元?dú)獯髠?。既是一家人，莫說(shuō)兩家話，攤開(kāi)矛盾“解疙瘩”，這樣面對(duì)面的交流溝通最直截了當(dāng)。

　　陳長(zhǎng)壽(退休職工) :能住進(jìn)現(xiàn)代化設(shè)施齊備的高尚小區(qū)，心情舒暢!物業(yè)和業(yè)主缺乏溝通，其實(shí)我們就像這樣互相把心里話攤開(kāi)來(lái)聊聊，十全十美的管家是不存在的，業(yè)主和物業(yè)必然有矛盾，解決了矛盾，最終獲益的是雙方